●三十八、區分所有權人會議性質。

【問】：區分所有權人會議的定義和權責，以及怎樣召集開會？

【答】：依照公寓大廈管理條例第三條第七款的定義：「指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」另依第二十五條的規定：「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」由於公寓大廈有關規約的訂定和變更，重大修繕或改良，因老舊或天然災害而重建，設定專用使用權以及住戶的強制遷離或區分所有有權強制出讓，管理委員會的組織及選任方法等，均須經區分所有權人會議的決議後生效，所以區分所有權人會議可稱為「住家最高意思機構」。

區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議，該召集人並無代表全體區分所有權人的效力，其職權也儘限於召集會議而已；所以，召集人並無實權。但區分所有權人會議的開議，其議決事項如果是前述的重大情事者，應有「區分所有權人三分之二以上，及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」，才可以議決。尤其是以討論管理委員會組織的議案，假如因為區分所有權人的原因，使會議出席人數不足而流會，或經多次討論未獲得決議或表決未通過時，管理委員無法產生，無法組成管理委員會，這時，為推動公寓大廈的管理事務，以該召集人為當然的管理負責人。

●三十九、區分所有權人會議召集程序。

【問】：召開區分所有權人會議的要件及會議通知方式有沒有規定？

【答】：區分所有權人會議分為定期會議及臨時會議兩種：「定期會議，每年召開一次。臨時會議，具備有下述要件之一時，得隨時召開：（一）發生重大事故有及時處理的必要，經管理負責人或管理委員會請求者。（二）經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集的目的及理由請求召集者。」以上是公寓大廈管理條例第二十五條規定。至開會通知的分送，依第二十八條規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」

●四十、請求召集臨時會議。

【問】：召集臨時會議，應向什麼人請求辦理，是不是業已經修正可以由我們自己來召開？

【答】：區分所有權人會議應由召集人召集，並依公寓大廈管理條例第二十五條第二項第二款規定「經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集」辦理。

●四十一、區分所有權人會議表決權的計算方式。

【問】：區分所有權人會議時行使表決權有什麼特別限制？如果不能出席會議時，要怎樣行使表決權？

【答】：依照公寓大廈管理條例第二十九條第二、三項規定：「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決議應推由一人行使。第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。」表決權的計算，採出席人數及區分所有權比例合計。但為了期保護佔有比例較少的區分所有權人的權益，所以規定任何一個區分所有權人的區分所有權占全部區分所有權五分之一以上，超過的部分不予計算。同時顧及區分所有人因事不能加會議，所以允許以書面委託他人代理出席。

●四十二、管理委員會性質。

【問】：公寓大廈組設管理委員會的要件為何？是否強制成立管理委員會？

【答】：按管理委員會的定義，依公寓大廈管理條例第三條第八款規定：「指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」因此，管理委員會是屬於執行機構。而管理負責的人定義則依同條第九款規定：「指未成立管理委員會，由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者。」其設置目的是在代替管理委員會而為全體住戶共同事項的處理。依第二十七條規定：「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」又第四十三條規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大樓，應依本條例規定成立管理組織。」所以公寓成立管理委員會為強制性規定，未成立時還應推選管理負責人擔任，執行職務。

●四十三、管理委員會職務。

【問】：那些事項是法律賦予公寓大廈管理委員會的職權？

【答】：管理委員會或管理負責人的法定職權，除了依第三十四條所定職務以外，散見在公寓大廈管理條例各條條文，現整理如下：

（一）第六條所訂住戶應遵守事項，住戶違反規定經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要的處置。

（二）住戶對於第八條所訂公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難設備未依規定而有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似的行為，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關處罰。

（三）住戶對於第九條所訂共用部分的使用，未依照原設置目的及通常使用方法而使用，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要的處置。

（四）第十條的規定，共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會去處理。

（五）第十四條的規定，公寓大廈經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。

（六）第十五條的規定，住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，或擅自變更使用，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理。

（七）第十六條的規定，住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類似的行為。或於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。或飼養動物，妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，管理負責人或管理委員會應多制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。

（八）第十七條的規定，住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品，未依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保。

（九）第十八條的規定，對於公共基金設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。

（十）第二十二條所訂住戶違反義務的情形，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議的決議，訴請法院強制住戶遷離。如住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議的決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權人會議的決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完全移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣。

第三十四條所定管理委員會的職務如下：

（一）共有及共用部分的清潔、維護、修繕及一般改良。

（二）住戶違反第六條第一項規定的協調。

（三）住戶共同事務應興革事項的建議。

（四）任戶違規情事的制止及相關資料的提供。

（五）公寓大廈及其周圍的安全及環境維護事項。

（六）收益、公共基金及其他經費的收支、保管及運用。

（七）區分所有權人會議決議事項的執行。

（八）規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件的保管。

（九）管理服務人的委任、僱傭及監督。

（十）會計報告、結算報告及其他管理事項的提出及公告。

（十一）其他規約所定事項。

●四十四、所有權人以外的其他住戶參與管理委員會。

【問】：管理委員會的成員有那些？所有權人以外的其他住戶是不是可以參加管理委員會？

【答】：按管理委員會的定義，依公寓大廈管理條例第三條第八款規定：「指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」所以一般管理委員會的成員為住戶。至於所稱〝住戶〞依同條第十款的定義：「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。」所以，承租人等於住戶應當毫無疑問；但依第二十七條規定「管理委員會之組織及選任應於規約中定之。」所以，除規約另有限制以外，承租人依法可以參加管理委員會的組成。

●四十五、管理委員任期。

【問】：我住的公寓大廈管理委員會已經很久沒有改選了，是不是可以另外籌組新的管理委員會？

【答】：按公寓大廈管理條例第二十七條第二項規定：「管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。」本法並沒有授權可以規約或經區分所有權人會議來改變任期；因此，管理委員會每年改選一次是為強制性的觀定。管理委員會任期屆滿，就要辦理改選。

●四十六、國宅社區自治會與公寓大廈管理委員會。

【問】：我在政府集中興建的國民進宅社內承購一戶國宅，並由社區內居民發起組成自治會，推舉本人為主任委員，是不是也受公寓大廈管理條例有關規定的限制？

【答】：按「政府集中興建之國民住宅社區，應由國民住宅主管機關執行管理與維護工作；其辦法由內政部定之。」是國民住宅條例第十八條第一項的規定。國宅社區的管理維護，在國民住宅條例還沒修正公布之前，還是依現行國民住宅條例及其相關法規辦理，內政部八十四年七月四日台(84)內營字第八四○四六六九號函也有明釋。